Власти Всеволожского районе обвиняют друг друга в незаконной передаче земли в Новодевяткино. На поверхности — девелопер, спасающий дольщиков. Внутри — актив на сотни миллионов.
Необычный поворот ожидается в истории с получением инвестором земельного участка в Новодевяткино Всеволожского района. Пятном государство планировало рассчитаться за достройку двух проблемных объектов. Речь о компании "Стоун", обещавшей в августе 2021 года помочь в возведении домов, брошенных компанией "СДС". Без квартир осталось около 700 дольщиков, купивших их в ЖК "Румболово-Сити" во Всеволожске и в ЖК "Молодежный квартал" в Романовке.
По данным 47news, глава администрации Новодевяткино Дмитрий Майоров требует разобраться, на каком основании в рамках взаиморасчетов девелоперу передали четыре участка именно в его поселении. По этому поводу он в феврале направил письмо на имя губернатора. Впрочем, как показал журналистский опрос заинтересованных лиц, на словах он тоже не скупится в выражениях - давно протестует, привлекая правоохрану.
Предмет обсуждения — это, собственно, и есть четыре надела. Площадь самого большого — 3,3 Га, согласно публичной кадастровой карте, его разрешено использовать под офисы, кадастровая стоимость — 36,3 млн рублей. Рядом расположен участок площадью 1,9 Га, здесь можно построить торгово-развлекательный центр. Государство определило ему цену в 98,4 млн рублей. Еще два, площадью 2,05 Га и 1,03 Га предназначены под размещение многоэтажных домов, и стоят 55,6 и 27,8 миллионов рублей. Речь о землях площадью 8,28 Га, с общей кадастровой стоимостью в 218 млн рублей.
Согласно распоряжению правительства Ленобласти от 17 июня 2022 года, "Стоун" получил эти земли в аренду без торгов. Обоснование — масштабный инвестиционный проект по строительству жилья, а также работы по завершению строительства ЖК "Румболово-Сити" и ЖК "Молодежный квартал". Спустя ровно месяц, 17 июля 2022 года, были подписаны договоры аренды. 47news известно о стоимости аренды на двух участках, тех, где площадь составляет 3,3 Га и 1,9 Га. В год надо платить 307 и 530 тысяч рублей соответственно.
Согласно Земельному кодексу, последние 6 лет государственными землями в сельских поселениях распоряжается район, а в городских — сами муниципалитеты. Новодевяткино с точки зрения здравого смысла меньше всего напоминает село, но до сих пор оттуда не шла инициатива по поводу внесения изменений в статус. Сейчас эта деталь играет с Майоровым злую шутку. Похоже, он возмущен, что вертикаль, не спрашивая его, распоряжается серьезным активом.
Официально, то есть письменно, Дмитрий Майоров подозревает, что процедура пошла по неправильному пути, хотя бы потому, что договоры подписаны не главой администрации Всеволожского района Андреем Низовским, а и.о. начальника управления по муниципальному имуществу Юлией Королевой.
"Возможно, это является превышением должностных полномочий", - полагает он, добавляя, что неоднократно обращался в районную администрацию с просьбой расторгнуть договора аренды.
Так, глава Новодевяткино настаивает, что в губернаторском распоряжении есть важный пункт: договор аренды было рекомендовано заключить после внесения соответствующих изменений в документы территориального планирования. Если конкретнее, то после установления вида разрешенного использования, предусматривающего размещение многоэтажной жилой застройки. (В распоряжении действительно есть данный параграф, однако, согласно приведенным ранее формулировкам, он носит рекомендательный характер).
Как несложно догадаться, Майоров ссылается как раз на то, что по двум участкам до сих пор градостроительные документы не изменены. Это, впрочем, можно увидеть на той же публичной кадастровой карте.
- Из изложенного следует, что заключенные договоры аренды нарушают требования законодательства, - делает он вывод.
Впрочем, его бы не устроил даже вариант, если бы все документы оказались в полном порядке. Дмитрий Майоров обращает внимание руководства области на возрастающую социальную напряженность в Новодевяткино. Катастрофически не хватает, как замечает глава, мест в школах и дошкольных учреждениях. А в генплане вообще не были предусмотрены многоквартирные дома, возведение которых наметил "Стоун" на тех двух участках, где изначально был подходящий под многоэтажное строительство вид разрешенного использования. Соответственно, ни в каких расчетах не было учтено необходимые места в социальных учреждениях.
47news рассказывал, что в Новодевяткино не могут справиться со строительством второй школы. При населении 20 тысяч человек функционирует только одно образовательное учреждение. По проекту рассчитано на 825 человек, а ходят туда 1700.
- Размещение многоквартирных домов приведет к значительному увеличению очередей в школьные, дошкольные образовательные учреждения, невозможности реализации генплана в части строительства школы на 600 мест и детсада на 120 мест, - парирует он.
При таких обстоятельствах, настаивает муниципальный чиновник, местный бюджет лишился доходов, ведь при продаже по рыночной стоимости получил бы 40% от сделки. В связи с этим он предлагает расторгнуть все четыре договора аренды.
По информации 47news, над решением вопроса сейчас размышляют все, кто хоть как-то ответственен за строительные и земельные отношения в Ленобласти. Впрочем, глава администрации Всеволожского района Андрей Низовский с этим выводом не согласен.
"Ну что Майоров такое заявляет? Там же дольщиков достраивают", - возмутился он в беседе с автором (Майоров на звонок 47news не ответил).
47news рассказывал, что Новодевяткино превратился в город высоток именно в период его правления, поскольку до 2015 года полномочия по выдаче разрешений на строительство были именно у муниципалов.
Впрочем, несколько собеседников 47news, знакомых с деталями проблемы, настаивают, что в разговорах мелькает и другое. К примеру, насколько вообще равнозначно предоставление "Стоуну" именно этих активов.
Летом 2021 года вице-губернатор по строительству Евгений Барановский заявлял, что достройка двух жилых комплексов обойдется в 1 млрд рублей. Когда в Ленобласти дело касается земли, то дистанция от аренды до преимущественного права выкупа со скидкой в 99,9% может промелькнуть в год.
- Мы сами оценку не проводили, в этой жизни всякое может быть, - деликатно не стал отрицать гипотезу Низовский.
Зампред Госстройнадзора Алексей Пасько предположил 47news, что в случае принятия решения в пользу Дмитрия Майорова у компании "Стоун" начнутся проблемы.
Так, судя по его словам, в ЖК "Румболово-Сити" пока на 95% готов один из трех корпусов, однако, его еще надо подключить к инженерным сетям. Еще два корпуса пришлось снести, где-то оставив фундамент, а где-то — возведенный второй этаж. Согласно обещаниям застройщика, дома достроят до конца 2023 года (более готовый корпус до 30 сентября, оставшиеся — до конца декабря). На сайте "Наш дом.рф" выложены фотографии, и, судя по отчету за март 2023, пока не идет речи о большом фронте работ.
С ЖК "Молодежный квартал" дела обстоят сложнее, поскольку предыдущий застройщик даже не получал разрешение на строительство. Сейчас, по словам Пасько, ведутся работы по достройке двух домов, а еще тремя заниматься не будут. Дольщиков, а их там около 400, должны переселить в "Румболово-Сити". Расписанные сроки тоже упираются в конец 2023 года.
Пока, по данным Госстройнадзора, застройщик начал работать на собственные средства, однако, в перспективе должен получить заем. И в банке в качестве залога указано право аренды на участки в Новодевяткино. Судя по тому, что физическое количество домов сократилось в сравнении с заявленным, возможно, изменилась и общая оценка трат на объект. В компании "Стоун" пока не готовы комментировать.
Юлия Гильмшина,
47news
Идея отдать ради обманутых дольщиков часть Всеволожского района под жилищную застройку изначально была не воспринята на земле. Например, Андрей Низовский не сразу согласился поставить подпись под соглашением.
В других случаях, когда инвесторы хотели помочь с дольщиками Ленобласти, им предлагали пойти по другому пути. Так, им разрешили отойти от градостроительных нормативов по этажности в интересующих проектах, заплатив за каждый метр по 5 тысяч рублей, которые должны пойти на долгострои.